Ajuntament de Vilafranca del Penedès

Compra

Adquirir un habitatge suposa un llarg i complex tràmit, una dificultat que eleva els preus dels habitatges.

Quan es decideix optar per l’opció de compra, hi ha dues opcions principals: habitatge d’obra nova o habitatges de segona mà.

A continuació volem donar la informació que s’ha de tenir en compte al hora de comprar un habitatge, ja que la compra pot suposar una de les decisions econòmiques més important que es fa al llarg de la vida.

Habitatge de segona mà^

Per comprar un habitatge de segona mà es pot fer mitjançant una immobiliària (que a canvi, s’endurà una comissió per part de la persona venedora) o directament, en contacte amb el o la propietària de l’habitatge. En els dos casos, caldrà subscriure l’acord per escrit davant de notaria.

Contracte de compra-venda:

És el document legal que valida la transmissió de la propietat, i recull les condicions pactades i signades entre les parts de compra i venda, i per tant, les obliga a complir-les.

L’escriptura pública es redacta per notariat, que serà escollit per la persona que compra quan sigui ella qui pagui els honoraris. Aquesta escriptura s’acorda entre ambdues parts, però hi ha unes clàusules imprescindibles:

  • Identificació de la persona venedora i la compradora, que han de tenir capacitat legal.
  • Identificació, descripció i situació de l’immoble. S’ha de verificar la situació jurídica de l’habitatge en el Registre de la Propietat per comprovar si la persona venedora és realment la propietària i per certificar si l’habitatge està lliure de càrregues.
  • Estat de les obligacions econòmiques de l’habitatge (Impost sobre Béns Immobles, quotes a la comunitat de propietaris i propietàries...). És la situació econòmica de l’immoble. Si quedés algun d’aquetes rebuts per pagar en el moment de signar davant de notaria, la persona que serà al nova compradora se’n haurà de fer càrrec.
  • Objecte del contracte, que en aquest cas, serà la compra-venda de l’habitatge.
  • El preu de compra-venda i les formes de pagament. Si es compra l’habitatge mitjançant un préstec hipotecari, hi haurà de constar les condicions.
  • Si existeix un préstec hipotecari que gravi l’habitatge, s’ha de fer constar quines són les condicions de subrogació.
  • Repartiment de les despeses relacionades amb l’operació de compra-venda.
  • Determina el moment de lliurament de les claus.
  • Determinar el moment d’atorgar l’escriptura pública.
  • Efectes de la rescissió del contracte, o de d’incompliment e les obligacions per alguna de les dues parts.
  • Data i firma de les parts contractants.

Informació necessària que ha d’aprovar la part venedora

  • Fotocòpia de l’escriptura de compra-venda del venedor o venedora.
  • Fotocòpia del rebut de pagament de l’última anualitat del IBI, on hi constarà el valor cadastral de l’immoble.
  • Un certificat de la comunitat de veïns i veïnes que acrediti tots els pagaments actualitzats.
  • El plànol general de l’habitatge. S’ha de lliurar al banc si es sol·licita un préstec.
  • Els estatuts de la comunitat de propietaris i propietàries, sempre que l’habitatge formi part d’un edifici de règim de propietat horitzontal.

Despeses que comporta la compra venda:

S’ha d’acordar entre els i les compradores qui paga què, en cas que no hi hagi acord s’aplicarà el que la Llei estableix al respecte.

Despeses a càrrec de la part compradora:

  • Cost de la notaria.
  • Registre de propietat.
  • Impost sobre Transmissions patrimonials: Grava les segones i posteriors transmissions d’habitatges. A Catalunya és del 7% i es calcula sobre el preu de compra escriturat. Hi ha un ajut per a la joventut de fins a 32 anys amb ingressos inferiors a 30.000€ l’any, que consisteix en una reducció d’aquest impost fins al 5%.
  • Les despeses de gestió són el cost que es deriva de la intervenció d’un gestor o gestora administrativa que s’encarrega de realitzar tots els tràmits. La contractació d’una figura gestora és optativa, ja que es poden realitzar totes les operacions personalment, però és recomanable.

Despeses a càrrec de la part venedora:

  • Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, que es calcula tenint en compte el valor cadestral i el nombre d’anys transcorreguts des de l’anterior transmissió.

Cancel·lació de càrregues anteriors. Correspon al venedor o venedora el pagament de les càrregues que tingués l’habitatge amb anterioritat a la compra- venda, tan econòmiques com registrals.
 

Habitatge de nova construcció^

Són els habitatges acabats de construir o pendents de fer-ho (en el cas que es compri sobre plànols). En aquests casos caldrà estar alerta a obtenir el Certificat de final d’obra i la corresponent cèdula d’habitabilitat, que serà necessària per donar d’alta els subministraments corresponent d’electricitat, aigua i gas.

Quan es compra sobre plànol es va fent lliuraments de diners a compte de l’habitatge al promotor, i s’ha de verificar que els diners estiguin garantits mitjançant aval o pòlissa d’assegurances. En aquests casos caldrà que l’agent promotor compleixi els requisits següents:

  • Disposar de la llicència municipal d’obres.
  • Tenir previst el termini de finalització de les obres i lliurament d’habitatges.
  • Acreditar la titularitat del terreny sobre el que s’edificarà.
  • Tenir redactat el projecte tècnic d’obra.

Condicions i pactes del contracte o de l’escriptura pública:

Les condicions que es pacten entre el o la compradora i la persona venedora es signen per les dues parts en un document davant de notaria, i això serà l’escriptura pública, que té validesa jurídica en cas d’incompliment d’alguna condició pactada en alguna de les dues parts implicades.

Les condicions o pactes bàsics, solen ser els següents:

  • La data prevista pel lliurament de l’habitatge, que inclourà una penalització per la persona venedora en cas de retard.
  • El preu total de l’habitatge, impostos que el graven i formes de pagament, fent referència a l’existència si es el cas, d’hipoteques o a la subrogació (en el cas que la persona compradora assumeixi la hipoteca que hagi fet el promotor o promotora per tirar endavant l’obra) i la cancel·lació de les mateixes.

També s’han d’exigir els documents següents:

  • Memòria de qualitat de l’habitatge.
  • Llista d’empreses i professionals que han intervingut en l’obra.
  • Plànol de l’habitatge.
  • Croquis de les instal·lacions d’electricitat, gas i aigua.

Garanties generals de la compra:

  • Qualsevol incompliment del contracte dóna dret al comprador o compradora a reclamar contra la persona venedora, podent demanar fins i tot la resolució del contracte, prèvia devolució de les quantitats satisfetes.
  • Si no es complex el termini de lliurament de l’habitatge, el comprador o compradora podrà reclamar les quantitats que s’haguessin pactat en concepte de ‘penalització’.
  • Per allò relatiu a l’aparició de defectes, s’ha de diferenciar entre els defectes amagats o vicis ocults i els que es poden apreciar a simple vista (els que és diuen ‘d’acabats’). Els primers, és a dir, els de vici, poden ser objecte de reclamació dins un termini de 10 anys des de la finalització de l’obra. Els altres, tenen un termini de reclamació de 6 mesos es del moment en què es detecten.

Despeses en la compra:

Aquelles que són a càrrec de la figura compradora:

  • El pagament de l’IVA, ja que és una primera transmissió.
  • Escriptura pública de la compra, satisfent els horaris del notari de l’escriptura de compra venta i de la hipoteca, si és el cas.
  • Inscripció de la compra en el Registre de Propietat.

Els habitatges de nova construcció, poden ser fruit de la iniciativa privada, on actualment es troba la major part de l’oferta. També poden ser de promoció pública, en aquest cas, el procediment és diferent, ja que s’han de complir una sèrie de requisits i presentar la sol·licitud a l’administració corresponent per poder optar a l’habitatge.